LA RELATION ENTRE LE BAILLEUR ET LE LOCATAIRE PROTÉGÉ
Madame DUPONT est propriétaire d’un logement vide (non meublé) situé à Annecy et souhaite donner congé à son locataire Monsieur JACQUES.
Toutefois, Monsieur JACQUES a plus de 65 ans, vit seul et bénéficie de ressources inférieures à 20.304 euros par an. Il est ainsi un locataire protégé.
CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR
De manière générale, la loi autorise le congé :
- pour vendre le logement,
- le reprendre pour y habiter ou loger un proche, ou
- en cas de motif légitime et sérieux tel que impayés, trouble de voisinage, etc.
Dans tous les cas, le propriétaire doit respecter des conditions de forme et un délai de préavis.
LE LOCATAIRE PROTÉGÉ
Outre le motif du congé, la loi accorde une protection particulière au locataire âgé de plus de 65 ans qui bénéficie de faibles ressources.
A Annecy, le plafond est de 20.304 euros pour une personne âgée qui vit seule et de 27.114 euros pour un couple.
Le cas échéant, le bailleur ne peut valablement donner congé au locataire protégé que si (non cumulatif) :
- le bailleur est une personne physique elle-même âgée de plus de 65 ans ; ou
- le bailleur est une personne physique dont les ressources sont inférieures aux même plafonds que ceux définis pour le locataire protégé ;
- le bailleur offre au locataire un logement correspondant aux besoins et aux possibilités de ce dernier.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
L’OFFRE DE RELOGEMENT
Dans la perspective d’une offre de relogement au locataire, les conditions de celle-ci sont déterminantes pour la validité du congé.
D’abord, l’offre de relogement peut être faite postérieurement à la délivrance du congé, à condition qu’elle intervienne avant le terme du bail (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 1 juillet 1998, 96-16.761, Publié au bulletin).
Ensuite, en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et de l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, le logement offert doit :
- répondre aux besoins du locataire ;
- correspondre à ses possibilités ; et
- se situer dans des limites géographiques précises. Dans le cas d’Annecy, l’offre de relogement doit être située dans la même commune ou une commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.
Enfin, la Cour d’appel de Paris a rendu une décision très favorable aux locataires protégés en jugeant que :
« pour satisfaire à cette obligation d’offre de relogement à son locataire, le bailleur ne peut se contenter de lui communiquer, comme en l’espèce, diverses offres de location figurant sur le marché locatif sans s’assurer de l’effectivité de ces offres et de l’assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens au preneur évincé, ce dont elle ne justifie pas […], alors que [le locataire protégé] indique que compte tenu de son âge et de ses revenus, sa candidature a toujours été refusée parmi les logements signalés par l’appelante » (CA Paris – 11 janvier 2011 – n° 08/14726).
Cette dernière condition se révèle essentielle pour le locataire qui souhaiterait contester l’offre de relogement. Pour sa part, le Bailleur doit y prêter une attention particulière.
Pour préserver leurs droits, chacun du locataire et du bailleur doivent rédiger avec savoir et prudence les correspondances qu’ils adressent à l’autre.
